Yiannatsis Psarakis Logo
Καρνεάδου 38 - Καρνεάδου 41 Αθήνα, 210-7231076

Ελληνικά  |  English

Linkedin
 
 
   
orbit image 1
 

Αρθρογραφία


Η Άμυνα Απέναντι στις Επιθετικές Πρακτικές των Servicers (Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων)

Legal Insight

Αύγουστος 2020

Αναδημοσίευση από Euro2Day

Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M., PgCert

Περίληψη: Στο παρόν άρθρο σχολιάζεται μια πρόσφατη δικαστική απόφαση σε υπόθεση της εταιρείας μας σε σχέση με την επιθετική πολιτική που ακολουθούν ορισμένοι Servicers και τους τρόπους άμυνας έναντι αυτής από τους δανειολήπτες.


Έχοντας στρέψει την προσοχή μας στα ζητήματα της πανδημίας, με μερικά από τα οποία και ασχοληθήκαμε εκτενώς σε παλαιότερα άρθρα μας, δεν θα πρέπει να θεωρούμε ότι το ίδιο ισχύει και για τους servicers «κόκκινων» δανείων (Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων  από Δάνεια και Πιστώσεις νόμου 4354/2015). Αφού παρατηρήθηκε όντως μια παύση ενεργειών στην περίοδο Μάρτιος-Μάιος 2020, ήδη από τον Ιούνιο οι ρυθμοί έχουν επανέλθει σχεδόν σε προ πανδημίας επίπεδα. Στο παρόν άρθρο θα αναφερθούμε σε μια πολύ ιδιαίτερη δικαστική απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών, που δημοσιεύτηκε εντός του 2020, η οποία και αναδεικνύει ένα ζήτημα που έχουμε τονίσει εκτενώς και στο παρελθόν. 

Το ιστορικό της υπ’ αριθμ. 753/2020 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών είναι, συνοπτικά, το εξής: 

Η οφειλέτιδα εταιρεία λαμβάνει δάνειο για την κατασκευή ενός πολυώροφου κτιρίου. Η τράπεζα δεν αποδίδει το ποσό της τελευταίας δόσης (το 8% του συνολικού συμφωνηθέντος ποσού) με αποτέλεσμα να μην ολοκληρωθεί ποτέ το έργο και να μην είναι δυνατή η εκμετάλλευση του κτιρίου από την οποία και θα παράγονταν τα απαραίτητα έσοδα για την πληρωμή των τοκοχρεωλυσίων (ολοκληρώθηκε κατά τις παραδοχές της απόφασης περίπου το 90% του έργου). Για τον λόγο αυτό το δάνειο καθίσταται μη εξυπηρετούμενο και η τράπεζα εκκινεί την διαδικασία διαπραγμάτευσης του Κώδικα Δεοντολογίας. Η δανειολήπτρια εταιρεία παραδίδει όλα τα οικονομικά της στοιχεία ώστε να λάβει χώρα η εξέταση της καταλληλότερης λύσης διευθέτησης του δανεισμού της, θέτοντας παράλληλα και το ζήτημα της μη απόδοσης μέρους του δανείου. Στο μεταξύ η απαίτηση εκ του δανείου μεταβιβάζεται (μέσω τιτλοποίησης) σε εταιρεία του εξωτερικού, ενώ η διαχείριση αυτού ανατίθεται σε servicer του νόμου για τα «κόκκινα» δάνεια (νόμος 4354/2015). Ο εν λόγω servicer, αφού ζητάει και λαμβάνει επικαιροποίημενα οικονoμικά στοιχεία, αποστέλλει επιστολή στη δανειολήπτρια εταιρεία τάσσοντάς της προθεσμία 5 εργάσιμων ημερών ώστε να συμφωνήσει να πωλήσει εκείνος άμεσα το ακίνητο με το σχεδόν ολοκληρωμένο κτίσμα βάσει ανέκκλητου πληρεξουσίου (με είσπραξη του τιμήματος της πώλησης), με παράλληλη ενεχυρίαση μετοχών και επιπλέον εγγυήσεις, προειδοποιώντας ότι σε αντίθετη περίπτωση θα προχωρήσει σε διαδικασία αναγκαστικής είσπραξης. Η δανειολήπτρια εταιρεία απαντάει πως, καθώς βρίσκεται στο πλαίσιο του Κώδικα Δεοντολογίας, δικαιούται να προχωρήσει σε αντιπρόταση και ζητάει χρονικό διάστημα ενός μήνα για να τη συνδράμει ειδικός σύμβουλος. Ο servicer αρνείται την εφαρμογή του Κώδικα Δεοντολογίας και ετοιμάζεται άμεσα να καταγγείλει την σύμβαση δανείου ώστε να προχωρήσει σε πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης (κατάσχεση ακινήτου κοκ). Στο σημείο αυτό η οφειλέτιδα εταιρεία ξεκινά τον δικαστικό της αγώνα, καταθέτοντας σχετική αγωγή αποζημίωσης (για διαφυγόντα κέρδη από τα μισθώματα που θα λάμβανε αν ολοκληρωνόταν το έργο κοκ) και αίτηση λήψης ασφαλιστικών μέτρων η οποία και γίνεται δεκτή. Αποτέλεσμα είναι να μην μπορεί αυτή τη στιγμή ο servicer να καταγγείλει τη σύμβαση δανείου και να προχωρήσει σε πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης, εν αναμονή νεότερων δικαστικών εξελίξεων.

Τα σημαντικά σημεία της εν λόγω απόφασης είναι τα εξής:

1. Όχι μόνο απαγορεύεται στον servicer να καταγγείλει, αλλά απειλείται σε περίπτωση καταγγελίας του δανείου και προσωπική κράτηση του εκπροσώπου αυτού διάρκειας ενός μήνα.

2. Ο servicer διατύπωσε στη δίκη την άποψη ότι δεν τον αφορά αν η δανειολήπτρια εταιρεία δικαιούται να ζητήσει αποζημίωση από την τράπεζα ή όχι, αφού πλέον η απαίτηση έχει μεταβιβαστεί σε άλλη εταιρεία του εξωτερικού. Μάλιστα προέτρεψε τη δανειολήπτρια επιχείρηση να στραφεί δικαστικώς κατά της τράπεζας (!). Προφανώς η άποψη αυτή είναι εσφαλμένη. Ο νόμος για τις μεταβιβάσεις «κόκκινων» δανείων δεν λειτουργεί ως κολυμβήθρα του Σιλωάμ. Το ότι τυχόν ανταξιώσεις των δανειοληπτών προκαλούν προβλήματα στις σχέσεις πωλητών-αγοραστών των δανείων (ως προς τον καθορισμό του τιμήματος πώλησης κτλ.) δεν απασχολεί σε καμία περίπτωση τον δανειολήπτη. 

3. Το δικαστήριο δέχεται επιπλέον τα εξής: «Περαιτέρω δε, συνεπεία της μη αποδέσμευσης του ανωτέρου ποσού δανειοδότησης που αντιστοιχούσε σε ποσοστό 8% του υπόλοιπου ποσού των …….η πρώτη  αιτούσα ζημιώθηκε  καθώς τα διαφυγόντα κέρδη από τη μη εκμίσθωση του επίμαχου ακινήτου που θα ελάμβανε χώρα το Σεπτέμβριο του 2012 και μέχρι σήμερα με βάση το επιχειρηματικό της πλάνο και την αντίστοιχη εκτιμητή μελέτη θα ανέρχονταν στο συνολικό ποσό του 1.344.787,08€. Επιπροσθέτως δε, τα έσοδα αυτά θα αύξαναν τα ταμειακά διαθέσιμα της πρώτης αιτούσας και θα κατευθύνονταν στην εμπρόθεσμη αποπληρωμή του εν λόγω δανείου …».

4. Το δικαστήριο με μια ιδιαίτερα σκληρή παραδοχή για το συγκεκριμένο servicer έκανε λόγο για έλλειψη επιθυμίας εύρεσης βιώσιμης λύσης στο πλαίσιο της πολιτικής του για ταχύτερη ρευστοποίηση ασφαλειών: «…και η διαχειρίστρια εταιρεία αρνείται να εφαρμόσει το ΚΔΤ [σ.σ. Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών] και επιθυμεί μόνο την ταχύτερη διευθέτηση των οφειλών της πρώτης και δεύτερης χωρίς να επιθυμεί την συνεργασία των μερών για την επίτευξη μιας βιώσιμης λύσης». Σχετικά με τα παραπάνω, εξάλλου, γράφαμε τον Νοέμβριο του 2019 σε σχετικό άρθρο στο Euro2day: «Τα Funds έχουν την επιθυμία να ρευστοποιήσουν όσο πιο γρήγορα μπορούν τις εμπράγματες εξασφαλίσεις τους (ενέχυρα, προσημειώσεις κοκ) ούτως ώστε να μειώσουν τον χρόνο αποεπένδυσης. Αυτό τα καθιστά πολύ περισσότερο επιθετικά από τα πιστωτικά ιδρύματα, που λόγω και της πληθώρας φακέλων που είχαν να χειριστούν δεν προχωρούσαν με γρήγορους ρυθμούς».

5. Το δικαστήριο υπογράμμισε ότι η προθεσμία των 5 ημερών που έδωσε o servicer στη δανειολήπτρια εταιρεία δεν ήταν εντός του θεσμικού πλαισίου: «Πρόκειται για μια επιστολή …στην οποία έπρεπε να απαντήσει η πρώτη αιτούσα εντός 5 εργάσιμων ημερών άλλως θα προχωρούσε σε καταγγελία των επίδικων δανείων και κατά τούτο καμία διαπραγμάτευση εντός του θεσμικού πλαισίου του ΚΔΤ [σ.σ. Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών] δεν υπήρξε, απορριπτόμενης της ενστάσεως περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος ως ουσιαστικά αβάσιμης». Είναι προφανές ότι για μια σημαντική επιχειρηματική απόφαση, η προθεσμία 5 ημερών για περίσκεψη αποτελεί «τελεσίγραφο» και όχι προθεσμία καλόπιστης διαπραγμάτευσης. 

6. Το δικαστήριο δέχτηκε ότι οι servicers υποχρεούνται να συνεχίσουν τη διαδικασία διαπραγμάτευσης του Κώδικα Δεοντολογίας από εκεί που αυτή βρισκόταν πριν τη μεταβίβαση του δανείου. Ότι μεταβιβάστηκε το δάνειο (είτε σε μια Εταιρεία Απόκτησης του νόμου 4354/2015, είτε σε ένα SPV του νόμου 3156/2003), δεν σημαίνει ότι καταλύονται τα δικαιώματα της δανειολήπτριας επιχείρησης ή ότι «ξεχνάμε» το νομοθετικό πλαίσιο του Κώδικα Δεοντολογίας. Αυτό φυσικά αναφέρεται ρητώς και στο νόμο για τα «κόκκινα δάνεια» (άρθρο 3 νόμου 4354/2015: «Επί μεταβιβάσεως απαιτήσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων και πιστώσεων ο νέος εκδοχέας συνεχίζει τη διαδικασία του Κώδικα Δεοντολογίας από το στάδιο που ήταν πριν τη μεταβίβαση»). Αρκετοί servicers, είτε επειδή δεν είναι εξοικειωμένοι με την εν λόγω διαδικασία θεσμοθετημένης διαπραγμάτευσης, είτε επειδή δεν έχουν ενημερωθεί επαρκώς για το ιστορικό του δανείου από την πωλήτρια τράπεζα, προχωράνε σε διαδικασίες καταγγελίας και αναγκαστικής είσπραξης χωρίς να τηρήσουν το οικείο νομοθετικό πλαίσιο του Κώδικα Δεοντολογίας. Είναι, εξάλλου, προφανές ότι χωρίς την τήρηση αυτού είναι σε θέση να προχωρήσουν πολύ πιο γρήγορα σε ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων (της υπέγγυας περιουσίας). 

Φυσικά στόχος της εκάστοτε δανειολήπτριας επιχείρησης δεν είναι να διαιωνίζει το πρόβλημα και να παραμένει εσαεί δέσμια δικαστικών αντιδικιών. Η εμπέδωση, όμως βασικών αρχών του αστικού και τραπεζικού δικαίου σε ένα πρώτο επίπεδο είναι απαραίτητη για μια διαπραγμάτευση με τους servicers με όσο το δυνατόν καλύτερους όρους.  

 
 
 

EST 1983
Καρνεάδου 38 - Καρνεάδου 41 - Κολωνάκι 106 76 Αθήνα   Τ:(+30)210-7231076 F:(+30)210-7231075   lawoffice@yiannatsis.gr