Νοέμβριος 2023 – Άρειος Πάγος: Επιδίκαση ποσού 500.000,00€ σε εντολέα μας εταιρεία από σύμβαση μίσθωσης
Εκδόθηκε η υπ’ αριθμόν 1095/2023 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία απέρριψε αίτηση αναίρεσης που είχε ασκήσει η μισθώτρια – αντίδικος εταιρεία προς ακύρωση της εφετειακής απόφασης, η οποία είχε κρίνει υπέρ της εκμισθώτριας – εντολέως μας εταιρείας. Πιο συγκεκριμένα, με την εφετειακή απόφαση είχε επιδικαστεί τελεσιδίκως στην εκμισθώτρια εταιρεία το ποσό των 500.000 € προς αποκατάσταση της ζημίας που προκλήθηκε εις βάρος της εξαιτίας της μη εκπλήρωσης, εκ μέρους της μισθώτριας εταιρείας, της πρόσθετης συμβατικής της υποχρέωσης (παρεπόμενης της κύριας μισθωτικής σύμβασης) περί εκτέλεσης εργασιών για την αποπεράτωση του μίσθιου επαγγελματικού χώρου, οι οποίες θα παρέμεναν προς όφελος του μισθίου και μετά τη λήξη της μισθωτικής σχέσης.
Η αρεοπαγιτική απόφαση απέρριψε την, προβαλλόμενη με τον πρώτο λόγο της αίτησης αναίρεσης, κύρια αιτίαση της μισθώτριας, κατά την οποία το Εφετείο, παρότι δήθεν διαπίστωσε εμμέσως κενό και ασάφεια ως προς τον χαρακτηρισμό, το περιεχόμενο και τους όρους του συμφωνητικού μίσθωσης, δεν προσέφυγε στις ερμηνευτικές διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ για την αναζήτηση της αληθινής του έννοιας, με αποτέλεσμα να καταλήξει σε εσφαλμένο ερμηνευτικό πόρισμα σχετικά με την ύπαρξη της ως άνω συμβατικής της υποχρέωσης. Ειδικότερα, το Ανώτατο Ακυρωτικό έκρινε ότι «το Εφετείο δεν παραβίασε ούτε ευθέως, ούτε εκ πλαγίου τις ως άνω ερμηνευτικές διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ […] δεν διαπίστωσε ούτε με άμεσο, ούτε και με έμμεσο τρόπο, κενό, ασάφεια ή αμφιβολία όσον αφορά το επίμαχο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου και δη όσον αφορά το περιεχόμενό του, τους όρους του και τις δικαιοπρακτικές δηλώσεις των συμβληθέντων μερών, καθώς και όσον αφορά τη συμφωνηθείσα πρόσθετη υποχρέωση της αναιρεσείουσας για την εκτέλεση εργασιών αποπεράτωσης του μισθίου, ώστε να ανακύψει ανάγκη ερμηνείας αυτού, και, συνεπώς δεν είχε υποχρέωση να προσφύγει στους ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών των άρθρων 173 και 200 ΑΚ και δεν προσέφυγε στη χρήση των κανόνων αυτών, δεχόμενο με σαφήνεια, χωρίς να καταφύγει σε άλλα έγγραφα και στοιχεία, που βρίσκονται εκτός της εν λόγω σύμβασης, ότι σύμφωνα με τους όρους του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού η αναιρεσείουσα – μισθώτρια ανέλαβε πρόσθετη συμβατική υποχρέωση, παρεπόμενη της κύριας μισθωτικής σύμβασης, να εκτελέσει τις υπολειπόμενες εργασίες αποπεράτωσης του μισθίου με δικές της δαπάνες».
Περαιτέρω, δεχόμενο τους ισχυρισμούς που προβλήθηκαν με το υπόμνημα της εκμισθώτριας – εντολέως μας εταιρείας και απορρίπτοντας τους λοιπούς ισχυρισμούς της μισθώτριας, οι οποίοι προβλήθηκαν με τους συνολικά επτά λόγους αναίρεσης, ο Άρειος Πάγος έκρινε, μεταξύ άλλων, ότι:
- «το Εφετείο ορθά απέδωσε στην επίμαχη σύμβαση το νομικό χαρακτήρα της σύμβασης μίσθωσης […] και ορθά υπήγαγε το περιεχόμενο της σύμβασης αυτής στις διατάξεις των άρθρων 361, 574 επ. ΑΚ και όχι του άρθρου 681 επ. ΑΚ, αφού δεν διαπίστωσε, κατά την ανέλεγκτη κρίση του, τα στοιχεία της σύμβασης έργου στην επίμαχη σύμβαση, ενώ ο μη προσδιορισμός της αξίας των εργασιών αποπεράτωσης, ως πρόσθετο μίσθωμα, κατανεμημένο ισομερώς, και η μη αναφορά του χρόνου εκπλήρωσης των εργασιών, δεν αναιρούν τον ανωτέρω ορθό χαρακτηρισμό της επίδικης σύμβασης και ουδόλως συνιστούν «κεκαλυμμένη» κρίση του Εφετείου ότι η επίμαχη σύμβαση συνιστά σύμβαση έργου, όπως υποστηρίζει η αναιρεσείουσα»
- «η αναφορά στην προσβαλλόμενη απόφαση των εγγράφων που αφορούσαν τις προδιαγραφές κατασκευής – αποπεράτωσης του μισθίου […] δεν έγινε για να θεμελιώσει την κρίση του το Εφετείο ότι οι εργασίες αποπεράτωσης του μισθίου συνιστούσαν συμβατική υποχρέωση και όχι δικαίωμα της αναιρεσείουσας, αλλά η κρίση του αυτή (περί υποχρέωσης) […] στηρίχθηκε αποκλειστικά και μόνο στο περιεχόμενο των όρων της μεταξύ των διαδίκων επίμαχης σύμβασης και όχι σε στοιχεία και έγγραφα εκτός αυτής»
- «η αναφορά στα ως άνω έγγραφα δεν έγινε για τη διακρίβωση της αληθινής βούλησης των μερών, όσον αφορά την αναληφθείσα αυτή συμβατική υποχρέωση […] αλλά έγινε αποκλειστικά και μόνο ως προς την εξειδίκευση των ανωτέρω εργασιών και προσδιορισμού του κόστους τους»
- «το Εφετείο δέχθηκε με επάρκεια και σαφήνεια ότι με το συμφωνητικό μίσθωσης συμφωνήθηκε ότι το μίσθιο θα χρησιμοποιούνταν από τη μισθώτρια ως «μικτό κατάστημα τροφίμων» […], το γεγονός δε ότι η αναιρεσείουσα είχε συμβατικό δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το μίσθιο και κατ’ άλλο τρόπο, ήτοι ως σούπερ μάρκετ τροφίμων, ή ως υπεραγορά τροφίμων ή ως πολυκατάστημα, δεν επηρεάζει και δεν αναιρεί τη γενομένη από το Εφετείο ανελέγκτως δεκτή, ως αποδειχθείσα, ύπαρξη μεταξύ των διαδίκων της συμφωνίας εκτέλεσης των εργασιών αποπεράτωσης του μισθίου σύμφωνα με τις ανωτέρω προδιαγραφές»
- «δεν ήταν αναγκαίο για το νομικά ορισμένο της αγωγής και για τη νομιμότητα του αιτήματός της, να ζητεί η αναιρεσίβλητη – εκμισθώτρια την καταβολή του ποσού για τις δαπάνες αποπεράτωσης του μισθίου, ως πρόσθετο μίσθωμα κατανεμημένο ισομερώς κατά μήνα, έναντι της παραχώρησης του μισθίου, διότι τούτο αναγκαίως προϋποθέτει σχετική συμφωνία μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή […] και τέτοια συμφωνία δεν υπήρξε, σύμφωνα με τις ανέλεγκτες παραδοχές της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης»
- «το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη του «πράγματα» που δεν προτάθηκαν και ορθά δεν κήρυξε παρά το νόμο απαράδεκτο, δεχόμενο ότι παραδεκτά συμπληρώθηκε η αγωγή με τις πρωτόδικες προτάσεις της αναιρεσίβλητης ως προς την περιγραφή των εργασιών αποπεράτωσης και τις επιμέρους δαπάνες και τούτο διότι τα ανωτέρω ανάγονται σε εξειδίκευση πραγματικών περιστατικών που θεμελιώνουν το ασκούμενο με την ένδικη αγωγή ουσιαστικό δικαίωμα και συνιστούν ποσοτική αοριστία της αγωγής και ως εκ τούτου είναι δικονομικώς επιτρεπτή και παραδεκτή η με τις προτάσεις της ενάγουσας – αναιρεσίβλητης, στον πρώτο βαθμό, συμπλήρωση ως προς τα στοιχεία αυτά της ένδικης αγωγής της».